Раздел квартиры при разводе — главный объект спорных отношений. Это объясняется тенденциями развития института семьи в России и свидетельством о том, что 3 из 5 некогда счастливых союза все же распадутся.
Причины, послужившие тому весьма разнообразны, а вот последствия бракоразводного процесса всегда одни – раздел имущества.
Содержание:
Правила раздела
На законодательном уровне имеется четкая регламентация правил раздела совместного имущества, отступать от которых разрешено только в исключительных случаях, имея на то разрешение органов правосудия.
В этом вопросе важно заблаговременно определить правовой статус недвижимости, исходя из этого будет понятен объем прав каждого из супругов.
Так, совместной собственностью считается имущество, приобретенное в период брака и вне зависимости за чьи деньги и на кого оформлена из представителей брачного союза.
Квартира не является совместным имуществом и не может быть разделена, если:
- Приобретена одним из супругов до вступления в брак.
- Получена одной из разведенных сторон по договору дарения, оформлена в наследство или иным безвозмездным способом.
Такая недвижимость не может выступать объектом, подлежащим разделу при разводе, на все остальные случаи действует правило о совместной собственности.
Существуют некоторые исключения из общих правил и судом может быть принято решение, противоречащее принципу равенства.
Полное право собственности на совместную квартиру сохранится за одним супругом, если:
- квартира была приобретена супругами, формально состоящими в браке, но фактически уже не проживающими совместно;
- квартира куплена в период официального брака, но за счет личных средств только одного супруга.
Например, путем продажи одной недвижимости и покупки новой на личные средства, личная ипотека. Важно учесть, что личными средствами супруга считаются те, что получены им до брака.
Для того, чтобы суд прибегнул к принятию решения, противоположного названному принципу, супругу придется обеспечить весомые доказательства в поддержку исключительной позиции.
Порядок
Квартира, как правило, самое ценное из совместного имущества супругов, поэтому вокруг нее разгорается много споров.
Экс-супруги могут прибегнуть к следующему порядку раздела квартиры:
- по обоюдному согласию;
- через органы правосудия.
Первый способ подразумевает наличие соглашения, либо устного, либо письменного. Для того, чтобы избежать недоразумений и иметь вещественные доказательства, лучше формально все зафиксировать у нотариуса или в тех же судебных инстанциях.
В мировом соглашении можно отразить следующие договоренности:
- о продаже квартиры и равном разделе вырученной суммы;
- обмен общей квартиры на две другие;
- продажа супругом своей доли в праве на квартиру второму члену семьи.
Второй способ – судебный, более трудоемкий и требующий значительных издержек.
Судебная практика по бракоразводным делам с разделением квартиры сходится на следующих решениях:
- Выносит решение о равноправном разделе недвижимого объекта.
- Признает собственником только одного из супругов, когда доказано, что несмотря на официальные отношения, они давно проживают на разных жилплощадях и спорный объект приобретен при раздельном проживании.
- Увеличить долю в праве того супруга, с которым останутся несовершеннолетние дети, дабы обеспечить защиту прав и интересов последних.
- Уменьшить долю в праве одного из супругов, если будет доказан факт неуважительного отсутствия дохода с его стороны или растрата общего имущества в ущерб интересам семьи.
Раздела ипотечной квартиры при разводе
Процесс раздела ипотечной квартиры достаточно сложен, так как помимо двух лиц, ранее состоящих в браке, появляется еще и третий контрагент – кредитно-финансовая организация, выдавшая кредит.
При фактическом разделе ипотечной недвижимости важно учесть:
- Время оформления ипотеки (до брака, в период брака).
- Наличие брачного договора между супругами (в нем могут быть условия, касающиеся долей и порядка распределения долговых обязательств).
- Источник погашения долга перед банком (личная ипотека).
Семейный кодекс РФ определяет недвижимость, купленную единовременно или оформленную ипотекой в период брака:
- общей;
- принадлежащей на равных долях, если нет договора, диктующего иные условия.
Закон «Об ипотеке» вносит в отношении ипотечной недвижимости существенный аспект, по которому: квартира будет считаться совместно приобретенной при наличии письменного согласия всех ее владельцев.
В этом случае раздел квартиры будет проводиться пропорционально установленным долям каждого супруга, а значит и долговые обязательства распределятся соответственно.
Но не все так просто. Бракоразводный процесс и раздел квартиры обуславливает появление двух должников у банка, что заведомо ему не выгодно, так как усиливает риски неплатежеспособности.
Поэтому, он будет всячески препятствовать такому разделу квартиры, так как все действия с недвижимым имуществом могут осуществляться только при наличии согласия банка.
Без разрешения кредитора не получится ни продать, ни поменять, ни перевести весь долг на одного супруга.
Зачастую кредитная организация страхует себя в ипотечных правоотношениях, оформляя договор, по которому оба супруга несут солидарную ответственность по долгу за квартиру.
В этих случаях, он вправе требовать погасить долг от любого их супругов, в том числе и когда один из них неплатежеспособен.
Супруги-заемщики могут разделить ипотечную недвижимость с согласия банка по следующим алгоритмам:
- переоформление ранее существовавшего кредитного договора на два новых для каждого супруга;
- продажа залоговой квартиры и погашение долгового обязательства перед банком. Оставшуюся часть бывшие муж и жена делят между собой;
- отказ одного супруга от своей доли в имуществе и перевод всего долга на второго.
Положение супругов сильно усложняется при разделе однокомнатной квартиры во время развода. В этом случае банком проводится оценка однокомнатной квартиры на возможность ее физического раздела на равные доли и без изменения природы ее назначения.
Если такая процедура невозможна, банк откажет в разделе ипотечного кредита на две самостоятельные части.
Недостроенной квартиры
Имущество, приобретенное супругами на стадии строительства и если оно еще не сдано в эксплуатацию, подлежит разделу на общих основаниях.
Факт отсутствия государственной регистрации на такую недвижимость не является основанием для отказа в разделе.
Если супруги не договорились по обоюдному согласию разделить недостроенную квартиру, им следует обратиться за помощью в суд.
Органы правосудия могут вынести одно из следующих решений:
- раздел квартиры осуществляется с учетом возможностей использования ее по назначению или некоторых ее частей, а также исходя из технических возможностей завершения строительства;
- при невозможности раздела, суд признает за супругами право собственности на конструктивные элементы квартиры и строительные материалы, пропорционально их долям в праве собственности;
- присуждает одному из супругов денежную компенсацию за причитающуюся ему долю в праве, если он дал на то согласие.
Приобретенной по материнскому капиталу
Покупка жилья посредством целевого сертификата — очень частый случай, который имеет некоторые особенности, как оформления в собственность недвижимости, так и ее раздела при разводе супругов.
Так, при оформлении в собственность квартиры, купленной по материнскому капиталу, часть долей приходится на детей, а остальное приходится на доли родителей.
Это говорит о том, что часть квартиры, приобретенная на средства материнского капитала, разделу не подлежит. Поделить супруги смогут только свои доли, являющиеся совместным имуществом.
Допускаются следующие варианты раздела такой квартиры:
- Раздел в натуре (возможен только в тех случаях, когда квартира может быть разделена на самостоятельные изолированные помещения, пригодные для проживания);
- Выкуп доли одного из супругов вторым или отказ от нее в счет погашения алиментов;
- Продажа квартиры.
Рассматривая третий вариант раздела важно учесть массу нюансов:
- если продаваемая квартира обременена залоговыми обязательствами (ипотекой), то на ее продажу необходимо согласие банка.
- доли в праве на квартиру, принадлежащие детям, могут быть проданы только при даче согласия на сделку органами опеки и попечительства;
- жилье, купленное на вырученные деньги от продажи такой квартиры. должно иметь площадь не меньшую чем у проданной квартиры, а доли в праве детей, равные предыдущим долям.
Муниципальной (неприватизированной)
Согласно законодательной базе, муниципальная недвижимость – имущество, принадлежащее государству, которое предоставляет ограниченное право пользования на него гражданам по договору социального найма.
При этом право на владение и распоряжение остается за государством.
Исходя из этого, становится понятно, что супруги, проживающие в муниципальной квартире не вправе осуществить ее раздел.
В их полномочиях остается только возможность определить порядок пользования ею каждым из бывших членов семьи, так как развод не может быть основанием для выселения, согласно ст. 69 ЖК РФ.
Они также обязаны перезаключить договор социального найма с муниципалитетом ввиду нового статуса каждого.
Порядок расторжения брака через суд с детьми описывается в статье: порядок расторжения брака через суд с детьми.
С кем остается ребенок при разводе родителей, читайте здесь.
Приватизированной
Многие супруги ошибочно полагают, что обретают право собственности на долю приватизированной квартиры, благодаря официальной прописке (регистрации) в ней. Это далеко не так.
Приватизация относится к безвозмездному способу получения недвижимого имущества и формально закрепляется как личная собственность, соответственно ее раздел недопустим.
Исключение из правил составит случай, когда приватизация осуществлялась на обоих супругов, тогда раздел уместен пропорционально их долям.
Если квартира приватизирована только на одного супруга, то по общему правилу, после развода он вправе требовать от второй стороны, покинуть ее.
В некоторых случаях, суд может отойти от общих условий и принять решение о сохранении права пользования приватизированной квартиры за супругом не собственником, если у него нет другого жилья и возможности обеспечить себя таковым.
Такое право может носить бессрочный (пожизненный) характер или зависеть от следующих обстоятельств:
- суд установил конкретный срок пользования приватизированной квартирой для бывшего супруга;
- между разведенными супругами имеется соответствующее соглашение, определяющее период, в течение которого супруг не собственник должен покинуть такую квартиру;
- исчезли обстоятельства, послужившие вынесению решения о сохранении права пользования за бывшим супругом, то есть он либо приобрел другую квартиру, либо появилась возможность обеспечить себя таковой.
Итак, приватизированная квартира подлежит разделу между супругами только в одном случае – если была переведена из государственной в частную собственность на обоих супругов.
Приобретенной по военной ипотеке
На сегодняшний день в отношении военнослужащих действуют льготные условия приобретения жилой недвижимости за счет резервов Министерства обороны РФ.
Иными словами, военная ипотека – программа, спонсируемая государством и призванная обеспечить собственным жильем военнослужащих РФ, при условии их участия в накопительной ипотечной системе не менее 3 лет.
Обзор законодательных актов о совместной собственности супругов, в частности — ч. 2 ст. 34 СК РФ, указывает на исключение, по которому совместной собственностью не будут являться денежные выплаты специального целевого назначения. Именно к этой категории относится военная ипотека.
Поэтому квартира или любая другая недвижимость, приобретенная одним из супругов по военно-ипотечной программе, является его личной собственностью и не подлежит разделу.
Судебная практика по делам о разделе квартиры приобретенной по военной ипотеке свидетельствует о безысходном положении второго супруга, претендующего на долю в ней.
Кооперативной
Способ приобретения кооперативной квартиры известен еще с советских времен. Такая недвижимость возводится за счет паевых взносов членов кооператива, а право собственности регистрируется после завершения строительства и сдачи квартиры в эксплуатацию.
Для супругов, желающих разделить при разводе кооперативную квартиру придется столкнуться с некоторой неожиданностью:
- Общие правила раздела кооперативной квартиры применяются только при полном погашении паевых взносов;
- При частичной оплате паевых взносов супруги вправе потребовать от правления кооператива вернуть ранее выплаченную сумму взносов и разделить ее пополам;
- В случае невозможности раздела кооперативной квартиры, суд присуждает право проживания в такой квартире только одному из супругов, который должен будет выплатить второй стороне его долю;
- При наличии возможности физически выделить половину доли каждого из супругов, участники бракоразводного процесса должны оформить новые договоры по паевым взносам и остаткам платежа.
При наличии несовершеннолетних детей
Бракоразводный процесс ни коим образом не умаляет обязанности супругов по обеспечению имущественных интересов своих детей. Именно это направление регулирования выбрано одним из основных в СК и ГК РФ.
Важно понимать, что при разделе совместного имущества (квартиры) между супругами, выделение доли в пользу ребенка не предполагается, если у него нет соответствующих имущественных прав.
Имущественные права ребенка на долю в квартире возникают:
- при его участии в приватизации (через своих родителей или лично, с момента достижения возраста 14 лет);
- если недвижимость приобретена по материнскому капиталу (доли детей четко не регламентированы законодателем, их определяют родители по своему усмотрению);
- по наследству или договору дарения (при разделе имущества такая доля не входит в объем совместной собственности и разделу не подлежит).
Процедура раздела квартиры при разводе между супругами, имеющими несовершеннолетних детей, требует учета их интересов, даже если они не имеют никаких имущественных прав.
Доля ребенка в общей собственности супругов отсутствует вообще, однако запрещается лишать ребенка прав на пользование квартирой одного из разведенных супругов, так как это прямое нарушение прав ребенка и родительских обязанностей.
Суд может пойти против принципа равенства долей супругов в праве на общую собственность и выделить супругу, с которым остаются дети, большую долю права собственности в спорной квартире.
Срок исковой давности
Срок исковой давности в отношении раздела квартиры после развода призван обеспечить некоторую упорядоченность гражданских правоотношений.
Под исковой давностью понимается – временной промежуток в течение которого действует право на восстановление ранее нарушенного права.
По общему правилу он составляет три года, а его течение начинается с момента, когда одному из супругов стало известно о нарушении его прав. То есть, его начало никак не связано со днем расторжения брачного союза.
Так, например, если супруги, несмотря на расторжение брака, продолжают проживать в совместной квартире, то срок исковой давности может начаться в одном из следующих случаев:
- один из супругов пытается ограничить второго в праве пользования (беспрепятственно проникать на общую площадь);
- между супругами возникли неразрешимые разногласия о порядке проживания в квартире;
- продажа квартиры без согласия второго супруга.
Несмотря на четкие рамки по срокам обжалования нарушенных прав, существуют обстоятельства, наличие которых позволяют восстановить пропущенный срок давности и в полной мере претендовать на восстановление нарушенных прав.
К ним относятся:
- Длительное серьезно расстройство или потеря здоровья.
- Супруг пребывал в состоянии, при котором не мог осознавать истинное значение своих действий.
- Неграмотность, в том числе и юридическая.
В данном случае супругу необходимо написать в соответствующую судебную инстанцию заявление о восстановлении срока.
Какое жилье не подлежит разделу
Им также установлены правовые рамки в отношении недвижимости, которая не может быть разделена при разводе супругов.
К ней относится недвижимость: полученная по безвозмездным сделкам (унаследованная, дарованная, приватизированная и прочие), приобретенная до брака, купленная за счет личных средств супруга, недвижимость, право собственности на которую возникло у супруга хоть и состоящего в официальных отношениях, но не проживающего со второй стороной такого союза.
Раздел квартиры после развода требует учесть массу важных моментов, среди которых: несовершеннолетние дети, правовой статус недвижимости и сроки в течение которых необходимо реализовать свои права, если они были нарушены второй стороной.
Законодатель, для удобства разрешения спора, постарался максимально регламентировать весь процесс раздела недвижимого имущества разведенных супругов, а также ввел разумные ограничения на объекты, которые априори не могут считаться совместной собственностью, так как нарушат личную сторону супруга-конрагента.
Как платить ипотеку при разводе, рассказывается в статье: ипотека при разводе.
Какой лучший адвокат по разводам в Уфе, смотрите на странице.
Про развод при наличии несовершеннолетних детей узнайте из этой информации.
